✅ Las expensas extraordinarias deben ser abonadas por los propietarios, ya que cubren mejoras estructurales y gastos imprevistos del edificio.
En un consorcio, las expensas extraordinarias deben ser abonadas por todos los propietarios de las unidades funcionales, en proporción a su porcentaje de copropiedad, salvo que el reglamento de copropiedad disponga otra cosa. Estas expensas se destinan a gastos no previstos en el presupuesto ordinario, como reparaciones importantes o mejoras estructurales que benefician a todo el edificio.
Este artículo te explicará detalladamente quiénes están obligados a pagar estas expensas, cómo se calculan y qué establece la normativa vigente en Argentina para su cobro, de modo que puedas comprender mejor tus derechos y obligaciones dentro del consorcio.
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias son aquellos gastos que no están contemplados en el presupuesto ordinario anual del consorcio y que se deben afrontar para atender situaciones o mejoras imprevistas. Ejemplos comunes incluyen:
- Reparación de techos o fachadas dañadas.
- Instalación o arreglo del ascensor.
- Refacciones en instalaciones eléctricas o de gas.
- Mejoras que aumenten el valor del edificio, como la incorporación de sistemas de seguridad.
¿Quién debe pagar las expensas extraordinarias?
De acuerdo con el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, en especial en sus artículos relacionados con la propiedad horizontal, el pago de expensas extraordinarias recae sobre todos los propietarios. La distribución del monto a pagar se realiza en proporción a los porcentajes de copropiedad, que generalmente se determinan por:
- El tamaño de la unidad funcional.
- La ubicación dentro del edificio.
- Otros factores especificados en el reglamento de copropiedad.
En caso de que el reglamento establezca criterios específicos o excepciones, éstos prevalecerán, pero en términos generales, el pago es proporcional para todos.
¿Cómo se calcula y cobra una expensa extraordinaria?
El proceso habitual para la aprobación y cobro de expensas extraordinarias es el siguiente:
- Convocatoria a Asamblea Extraordinaria: Se convoca a los propietarios para informar la necesidad del gasto y aprobar el monto y la forma de pago.
- Aprobación del gasto: Se requiere el voto favorable de la mayoría según lo establecido en el reglamento o la ley.
- Cálculo proporcional: El monto total se divide entre los propietarios según sus coeficientes de copropiedad.
- Emisión del resumen de expensas: Se detalla el importe adicional a pagar y su plazo.
Consejos para propietarios
- Revisá el reglamento de copropiedad para conocer derechos y obligaciones específicas.
- Participá en las asambleas para estar informado y votar sobre las expensas extraordinarias.
- Solicitá comprobantes y detalles sobre el destino de las expensas para evitar abusos.
- Consultá con un abogado si considerás que alguna expensa es injustificada o mal calculada.
Diferencias clave entre expensas ordinarias y extraordinarias en la propiedad horizontal
En el mundo de la propiedad horizontal, entender las diferencias entre expensas ordinarias y extraordinarias es fundamental para una correcta administración y convivencia en el consorcio. Estas dos categorías de gastos tienen orígenes, objetivos y modos de distribución distintos, y conocerlas evita conflictos y asegura la transparencia en la gestión.
¿Qué son las expensas ordinarias?
Las expensas ordinarias son aquellas que cubren los gastos habituales y recurrentes necesarios para el mantenimiento y funcionamiento diario del edificio o conjunto. Ejemplos típicos incluyen:
- Servicios básicos: electricidad, agua, gas.
- Salarios: del personal de limpieza, portería y seguridad.
- Reparaciones menores: pintura, reemplazo de lámparas, limpieza de espacios comunes.
- Gastos administrativos: gestión contable, seguros básicos del edificio.
Estas expensas se calculan en base a un presupuesto anual y se distribuyen entre los propietarios según el coeficiente de copropiedad. Su periodicidad suele ser mensual o trimestral, dependiendo del reglamento interno del consorcio.
Características principales de las expensas ordinarias:
- Previsibilidad: Son gastos planificados y constantes.
- Distribución proporcional: Se reparten según la proporción de cada unidad funcional.
- Obligatoriedad: Todos los propietarios deben abonarlas para garantizar el correcto mantenimiento.
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias cubren gastos no previstos en el presupuesto anual y que generalmente se relacionan con mejoras, reparaciones mayores o situaciones imprevistas que afectan la estructura o el funcionamiento del edificio. Algunos ejemplos son:
- Reparación de la fachada: restauración por deterioro o daños climáticos.
- Instalación o reemplazo de ascensores.
- Reparación integral del sistema eléctrico o de gas.
- Implementación de nuevas tecnologías: sistemas de seguridad, cámaras, automatización.
Estas expensas suelen surgir a partir de decisiones tomadas en asamblea y requieren un tratamiento especial, dado que pueden implicar montos elevados y afectar la economía particular de cada propietario.
Características principales de las expensas extraordinarias:
- Imprevisibilidad: Se originan por necesidades urgentes o proyectos importantes.
- Aprobación en asamblea: Requieren el consentimiento de los copropietarios, generalmente con mayorías calificadas según el reglamento.
- Distribución especial: En algunos casos, pueden repartirse de manera diferente, por ejemplo, según el uso o beneficio directo.
- Impacto económico: Pueden representar un gasto significativo, por lo que es común que se establezcan planes de pago o cuotas extraordinarias.
Comparativa entre expensas ordinarias y extraordinarias
| Aspecto | Expensas Ordinarias | Expensas Extraordinarias |
|---|---|---|
| Origen | Gastos rutinarios y mantenimiento diario | Gastos imprevistos o mejoras importantes |
| Periodicidad | Mensual o trimestral | Ocasional, según necesidad |
| Aprobación | No requiere votación especial | Requiere asamblea y mayoría especial |
| Distribución | Proporcional al coeficiente de copropiedad | Puede ser proporcional o especial según el caso |
| Ejemplos | Servicios, limpieza, reparaciones menores | Fachadas, ascensores, sistemas eléctricos |
Consejos prácticos para propietarios y administradores:
- Para propietarios: Mantenerse informados sobre el presupuesto anual y participar activamente en las asambleas para decidir sobre expensas extraordinarias.
- Para administradores: Elaborar presupuestos transparentes y anticipar posibles expensas extraordinarias para evitar sorpresas y conflictos.
- Ambos: Establecer un fondo de reserva para afrontar gastos inesperados sin afectar la economía del consorcio.
Un estudio realizado por el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal en Argentina reveló que el 65% de los conflictos en consorcios están relacionados con la falta de claridad entre estas dos categorías de expensas. Por eso, comprender sus diferencias no solo facilita la gestión sino que mejora la convivencia entre vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las expensas extraordinarias en un consorcio?
Son gastos no previstos en el presupuesto anual, destinados a reparaciones o mejoras importantes en las áreas comunes.
¿Quién debe hacerse cargo de las expensas extraordinarias?
Todos los propietarios deben pagarlas en proporción a sus cuotas de participación en el consorcio.
¿Pueden los inquilinos ser responsables de estas expensas?
Generalmente, no; salvo que el contrato de alquiler indique lo contrario, el pago corre por cuenta del propietario.
¿Qué pasa si un propietario no paga las expensas extraordinarias?
El consorcio puede iniciar acciones legales para exigir el pago más intereses y gastos generados.
¿Se pueden dividir las expensas extraordinarias en cuotas?
Sí, el consorcio puede acordar pagarlas en cuotas para facilitar el pago a los propietarios.
¿Las expensas extraordinarias incluyen mejoras o solo reparaciones?
Pueden incluir ambas, siempre que sean para el beneficio o mantenimiento del edificio.
Puntos clave sobre las expensas extraordinarias en un consorcio
- Se destinan a gastos imprevistos o importantes fuera del presupuesto anual.
- Su pago corresponde a todos los propietarios según el coeficiente de copropiedad.
- El consorcio debe informar detalladamente el motivo y monto de las expensas.
- Los inquilinos suelen no estar obligados, salvo pacto contrario.
- La falta de pago puede derivar en acciones legales y costas adicionales.
- Es común que se acuerde el pago en cuotas para facilitar la gestión.
- Incluyen tanto reparaciones como mejoras que benefician a la comunidad.
- Su aprobación debe respetar el reglamento interno y la legislación vigente.
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